Práva prenajímateľa - čo potrebujete vedieť

Bulharsko ako obľúbená destinácia pre investície do nehnuteľností poskytuje prenajímateľom podľa svojich právnych predpisov množstvo práv a ochrany. Je dôležité, aby tí, ktorí vlastnia alebo prenajímajú nehnuteľnosť v tejto krajine, poznali práva, na ktoré majú nárok. Tento článok sa zameriava na kľúčové práva prenajímateľov v Bulharsku a poskytuje prehľad o tom, aké možnosti a ochranu majú pri prenájme svojich nehnuteľností.

Zákonné práva prenajímateľa - čo potrebujete vedieť
Jedným zo základných pilierov každého prenajímateľa je vyberanie mesačného nájomného podľa zmluvného vzťahu. Najčastejšie je nájomné splatné každý mesiac, často vopred k určitému dátumu v aktuálnom mesiaci. Pre vyššiu mieru istoty si môžete dať zmluvu overiť u notára. Týmto spôsobom môžete zabezpečiť, že sa budú dodržiavať podmienky zmluvy a že nájomné a účty za služby (elektrina, voda, kúrenie atď.) sa budú platiť načas. Podľa zákona o záväzkoch a zmluvách (LOC) majú obe strany právo voľne definovať ustanovenia v zmluve. Podmienkou však je, aby texty neboli v rozpore s normatívnymi aktmi a dobrými mravmi. Notárska zmluva vám dáva právo v prípade, že váš nájomca nedodrží podmienky a neuhradí oprávnene náklady, získať od okresného súdu v mieste nehnuteľnosti exekučný príkaz a exekučný príkaz. Po doručení exekučného príkazu sa môžete obrátiť na súdneho exekútora, ktorý vykoná exekučné kroky na vymoženie dlhu.
Dôležité je vedieť, že po prijatí mesačného nájomného od vášho nájomcu musíte ako príjemca určitej sumy peňazí vystaviť potvrdenie. Tento doklad obsahuje informácie o dátume, presnej sume a dôvode prijatia sumy, v tomto prípade zaplateného nájomného. Nesmiete zabudnúť, že všetky informácie musia byť potvrdené podpisom. Ak odmietnete nájomcovi takýto doklad poskytnúť, môže mať právo odmietnuť platiť nájomné. Naopak, nájomca má právo na potvrdenie o zaplatení nájomného, ktoré musí obsahovať rovnaké informácie ako potvrdenie. Potvrdenie o zaplatení je nevyhnutnosťou pre každého prenajímateľa bez ohľadu na typ prenajímanej nehnuteľnosti - byt, pozemok, obchod atď. Nájomca musí po zaplatení mesačného nájomného dostať potvrdenku. Je potrebné poznamenať, že ak nedodržíte zákonné príkazy, hrozí vám pokuta od Národnej agentúry pre príjmy (NRA). Jej výška je definovaná v zákone o dani z príjmov fyzických osôb (ZDP).
Právo vyžadovať riadnu údržbu nehnuteľnosti
Ako prenajímateľ máte právo vyžadovať riadnu údržbu svojej nehnuteľnosti. Ak nájomca neudržiava stav bytu v takom stave, v akom mu bol odovzdaný, máte ako vlastník právo na náhradu nákladov vynaložených na uvedenie bytu do pôvodného stavu. Aby ste si zabezpečili zodpovedné a svedomité zaobchádzanie s nehnuteľnosťou, môžete pri podpise nájomnej zmluvy požiadať o ponechanie kaucie. Bežnou praxou je, že výška kaucie sa odvíja od hodnoty jedného alebo dvoch mesačných nájmov. Hodnota však závisí od podmienok, ktoré ste si dohodli. Mali by ste si však uvedomiť, že ako prenajímateľ ste povinný ponechať si kauciu počas trvania zmluvy a v prípade predčasného ukončenia zmluvy ju mať stále pri sebe. Kauciu môže prenajímateľ odpočítať práve v prípade, že dôjde k poškodeniu inventára domu, sú nezaplatené účty alebo došlo k vynechaniu krytia niektorého z nájomných poplatkov. Je dobré vedieť, že zábezpeka môže byť prijatá aj ako alternatívna možnosť, ktorá vám umožní nájsť rýchle riešenie v prípade sporov medzi oboma stranami. Takto si v niektorých prípadoch môžete ušetriť komplikované a nepríjemné chvíle, ktoré si vyžiada súdny spor o získanie dlžných súm. Vyžadovaním kaucie do značnej miery ochránite svoju snahu udržiavať nehnuteľnosť v celkovo dobrom stave a zabezpečíte spoľahlivé a obozretné správanie nájomcov.
Právo na ukončenie zmluvy
Ak nájomca nedodržiava dohodnuté ustanovenia nájomnej zmluvy podľa nájomnej zmluvy, máte plné právo predčasne s ním ukončiť zmluvný vzťah. V prípade, že ste v nevýhode a chcete zmluvu ukončiť, mali by ste vedieť, že existujú jasne definované pravidlá, ktoré musíte na tento účel dodržiavať. Ide o požiadavku písomnej výpovede, v ktorej je stanovená konkrétna lehota, v ktorej majú byť dlhy uhradené. Okrem toho je nevyhnutné výslovne uviesť, že po uplynutí tejto lehoty bude zmluva zrušená. Aby bolo možné ľahko overiť, že nájomca výpoveď dostal, v praxi sa najčastejšie používa potvrdenie o doručení výpovede alebo notárska zápisnica. Ak sa teda nájomca nezaviaže zaplatiť dlžnú sumu v lehote uvedenej vo výpovedi, zmluva sa automaticky ukončí. Je obzvlášť dôležité vedieť, ako môžete uvoľniť svoj majetok, ak nájomca odmietne dobrovoľne opustiť prenajatý majetok po ukončení zmluvy. Majte na pamäti, že nemáte právo vysťahovať nájomcu na ulici, pretože podľa právnych noriem sa takéto konanie považuje za svojvoľné vypratanie a je sankcionované. Ak chcete nájsť východisko z tejto situácie, musíte podniknúť právne kroky na súde s cieľom vysťahovať nehnuteľnosť. V tom istom prípade by ste sa mohli domáhať aj náhrady za užívanie nehnuteľnosti po skončení nájmu podľa zmluvy, ako aj náhrady za nezaplatené nájomné.

Najímateľ má však aj povinnosti

Krytie väčších opráv
Ak zmluva uzavretá medzi oboma stranami nestanovuje žiadnu inú podmienku týkajúcu sa vykonania väčších opráv a úhrady ich nákladov, v prevažnej väčšine prípadov je táto povinnosť zverená prenajímateľovi. Ide o opravy, ktoré súvisia so stavbou budovy - oprava strechy, výmena vodovodného a/alebo kanalizačného potrubia, ale ktoré nie sú nevyhnutné v dôsledku problémov a okolností spôsobených nájomcom.
Platenie miestnej dane
Dôležité je vedieť, že vlastníci zdaňovaných nehnuteľností sú daňovníkmi. Daň z nehnuteľností sa vyberá zo stavieb aj z pozemkov v rámci stavebných
ohraničení príslušného sídla. V tejto chvíli je potrebné si uvedomiť, že bez ohľadu na to, či ste vlastníkom, užívate alebo neužívate nehnuteľnosť, ktorú vlastníte, je to váš majetok a ste povinní zaň platiť miestnu daň.
Deklarovanie zmluvy a platenie dane
Povinnosťou prenajímateľa je deklarovať nájomnú zmluvu uzatvorenú s NRA v ročnom daňovom priznaní, ktoré musí vyplniť ako fyzická osoba alebo právnická osoba (ak je vlastníkom nehnuteľnosti právnická osoba). Upozorňujeme, že nepodanie daňového priznania sa trestá pokutou alebo penále. Výška pokuty je 500 BGN alebo 1 000 BGN (v prípade opakovaného porušenia). Okrem toho, ak podáte daňové priznanie, v ktorom ste podhodnotili skutočnú cenu prenájmu alebo ste vôbec neuviedli informácie o existencii takejto zmluvy, ste tiež zodpovední a hrozí vám pokuta. Výška pokuty je do 1 000 BGN a v prípade opakovaného porušenia až do 2 000 BGN. Ako prenajímateľ a vlastník bytu je dobré poznať a dodržiavať zákony, ktoré sa vás priamo dotýkajú, a špecifiká . Je dobré oboznámiť sa so zákonom o zmluvných vzťahoch a zákonom o nájomných vzťahoch. Priebežne sledujte zavádzanie zmien a doplnkov zákonov a sledujte webové stránky inštitúcií, aby ste boli informovaní o všetkých termínoch a podstatných údajoch.